築古売却の実体験|宅建士が築35年戸建を7社査定し228万円差を検証

築古売却で失敗した私が、二度と同じ間違いをしないために書いた記事です。築35年戸建を7社一括査定に出した結果、査定額に228万円もの差が生じました。宅建士・AFPとして得た知識と実務経験をもとに、買取と仲介の損益分岐、3000万円控除の活用法、そして媒介戦略の選び方まで、具体的な数字とともに解説します。

築古売却で陥る3つの誤解

「古いから安い」は思い込みにすぎない

築古物件を売ろうとする方の多くが、最初から「どうせ安くしか売れない」と決めつけてしまいます。これは大きな誤解です。確かに建物の価値は経年とともに下がりますが、土地の価値は立地や需要によって変わります。特に都市部や駅近の築35年戸建であれば、土地値として十分な評価を得られるケースは少なくありません。

私が保険代理店に勤務していた頃、相続で実家を売却しようとしていたあるお客様が「リフォームに300万円かけてから売りに出す」とおっしゃっていました。しかし実際に査定を受けてみると、リフォーム前でも想定より高い価格が提示され、リフォーム費用をかけずに済んだという話を聞きました。築古だからといって先回りしてコストをかけるのは、むしろ損になる場合があります。

「一社に任せれば安心」という落とし穴

築古売却においてもう一つ多い誤解が、「知り合いの不動産会社に頼めば大丈夫」という思い込みです。一社だけに査定を依頼すると、比較対象がないため、その価格が適正なのかどうかを判断する基準がありません。

築古物件は評価が難しく、担当者の経験値や得意エリアによって査定額が大きく変わります。7社査定を実施した私自身、最高額と最低額で228万円の開きがあると知ったのは、複数社に依頼して初めてわかったことでした。一社で完結させていたら、この差に気づかないまま契約していた可能性があります。

7社査定で判明した228万円差｜実体験レポート

査定依頼から結果が出るまでの流れ

実際に私が査定を依頼したのは、東京都内・最寄り駅から徒歩12分の築35年木造戸建てです。延床面積は約95㎡、土地面積は約130㎡。建物はリフォームなし、外壁もくたびれた状態のまま査定に出しました。

一括査定サービスを利用して7社にアプローチし、うち5社が訪問査定、2社が机上査定という形で回答をもらいました。査定結果は最低で2,210万円、最高で2,438万円。その差額は228万円です。この数字を見た瞬間、「一社任せにしなくて本当によかった」と思いました。同じ物件を見ているのに、これだけの差が出るのが築古物件売却の現実です。

高値を出した会社と低値を出した会社の違い

高値を提示してきた会社は、地元密着型の中堅不動産会社でした。担当者は「このエリアで築古戸建を探しているファミリー層の需要がある」と明言し、土地値ベースで評価した上で買い手候補も具体的に挙げてくれました。一方、低値を提示した会社は大手ではあるものの、エリアの担当が若く、築古物件の個別評価が画一的な印象を受けました。

宅建士の視点から言うと、査定額の高低は「その会社がどれだけそのエリアの築古物件に精通しているか」で大きく左右されます。大手だから高い、地元だから詳しいという単純な図式でもなく、担当者個人の知識と実績が查定額を動かします。このため、複数社を比較して担当者の質も同時に見極めることが重要です。

買取と仲介の損益分岐｜どちらを選ぶべきか

買取が有利になる条件とは

築古物件の売却方法には大きく「買取」と「仲介」の2択があります。買取は不動産会社が直接購入するため、スピードが速く手続きもシンプルです。一般的に、仲介での売却価格の70〜80%程度が買取価格の目安とされています（市場状況により異なります）。

買取が向いているのは、建物の状態が著しく悪く、仲介では買い手がつきにくいケース、あるいは相続や離婚などで早期決済が必要な場面です。私が法人を立ち上げてから資金繰りを意識するようになりましたが、「現金化のスピード」は想像以上に重要な判断軸です。いつまでも売れない状態が続く方が、固定資産税や管理コストの面でも損をします。

仲介が有利になる条件と期間コスト

一方の仲介は、市場に広く買い手を募るため、買取より高い価格での売却が期待できます。ただし、築古物件は内覧から成約まで時間がかかることが多く、3〜6ヶ月以上かかるケースもあります（物件・エリアによって個人差があります）。

損益分岐の考え方はシンプルです。買取価格が仲介想定価格の80%だとして、仲介で6ヶ月売れなかった場合の機会損失（固定資産税、ローンの残債利息、管理費など）を加算すると、実質的には買取の方が得になる場面もあります。私の場合、浅草の民泊事業を運営する中で「物件を持ち続けるコスト」を痛感しているため、特にこの視点を重視しています。不動産買取査定の実体験|宅建士が5社比較で263万円差を検証

築古特有の税金と控除術｜3000万円控除を使い切る

居住用財産の3000万円特別控除の基本

築古物件の売却で見落とされやすいのが、税金の話です。売却益（譲渡所得）が生じた場合、一定の条件を満たせば「居住用財産の3000万円特別控除」が適用されます。これは自分が居住していた住宅を売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です（租税特別措置法第35条）。

この控除を使えると、多くのケースで税負担を大幅に抑えることが見込まれます。ただし「売った年の前年・前々年にこの特例を使っていないこと」「親族への売却ではないこと」など適用条件があるため、必ず事前に税理士への相談を推奨します。私自身、フィリピンの不動産を取得した際に現地と日本の税制の違いで痛い目を見たことがあり、税務の専門家に相談する大切さは身に染みています。

取得費加算と特定居住用財産の買換え特例

築古物件の場合、購入当時の売買契約書が手元にないケースがあります。この場合、取得費を「売却価格の5%」とするみなし取得費で計算することになりますが、これだと課税対象の譲渡所得が大きくなりがちです。契約書が残っていれば必ず保管しておく、これが鉄則です。

また、相続で取得した築古物件を売却する場合には「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（取得費加算）」が使える場合もあります。相続税の申告期限から3年以内の売却が条件です。これら複数の特例は、状況によって使えるものが異なるため、個別の税額は「概算」として捉え、詳細は専門家に確認することを強くおすすめします。

宅建士が選んだ媒介戦略｜まとめとCTA

7社査定から導いた媒介契約の選び方

• 査定は一括査定サービスを使って最低5社以上に依頼する。複数社比較なしに相場はわからない。
• 訪問査定と机上査定では精度が異なる。築古物件は必ず訪問査定を求めること。
• 高値を出した会社だけでなく、担当者の説明力・エリア実績・売却戦略の具体性を確認する。
• 専任媒介か一般媒介かの選択は、物件の状態と売却期間の希望によって変わる。焦りがあるなら専任、選択肢を広げたいなら一般媒介も検討の余地がある。
• 買取と仲介は二者択一ではなく、まず仲介で一定期間試し、売れなければ買取に切り替えるという段階的戦略も有効です。
• 3000万円特別控除や取得費加算など、税制上の特例は売却前に税理士へ確認する。事後では手遅れになるケースがある。

一括査定から始める築古売却の第一歩

今回ご紹介した内容を振り返ると、築古売却で大切なことはシンプルです。「複数社に査定を依頼して相場を把握し、買取と仲介のどちらが自分の条件に合うかを判断し、税制上の特例を使い切る」という流れです。

私が7社一括査定を実施して228万円の差を発見できたのも、最初の一歩として複数社に査定を依頼したからに他なりません。宅建士として言えるのは、「知識より行動」です。まず査定を受けてみることで、初めて自分の物件の現在地がわかります。築古物件だから安く売るしかないと諦める前に、一括査定で相場を確認することを強くおすすめします。個人差はありますが、査定依頼は無料で、リスクはありません。

AFPとして資金全体の流れを見る立場からも、不動産売却は人生の大きな財務イベントです。ぜひ複数のプロの目を借りて、後悔のない売却を実現してください。

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