築古売却比較の実体験|宅建士が築40年マンション6社査定で254万円差を検証

築古売却の比較を甘く見ていた私が、築40年マンションの一括査定で254万円もの査定差を目の当たりにした実体験を今回は包み隠さず公開します。宅建士・AFPとして査定の内側を知っているつもりでしたが、いざ自分が売主側に立つと見えてくる景色はまったく異なりました。これから築古マンションの売却を検討しているあなたに、私の経験が少しでも役立てば幸いです。

築古売却で6社比較した理由――一括査定を選ぶ前に知っておくべきこと

「1社だけに頼む」が招くリスクを宅建士として痛感した

宅建士として不動産の仕組みは理解しているはずでした。しかし総合保険代理店に勤めていた頃、個人事業主のお客様が「地元の不動産会社1社に任せたら、相場より400万円低い価格で売却してしまった」という相談を受けたことがあります。お客様は「信頼できる人に頼んだから大丈夫」と思い込んでいたのです。

その案件では、担当者が専任媒介を取得した後、囲い込みと呼ばれる行為によって他業者への情報共有が事実上遮断されていた可能性が高い状況でした。相談を受けた当時、私は不動産業務の経験こそ浅かったものの、「複数社で比較しなかったことが根本的な問題だ」とすぐに判断できました。この経験が、私が自分の物件を売却する際に6社比較という選択をした直接のきっかけです。

築古マンション特有の「査定軸のばらつき」を事前に想定する

築古マンションは、新築や築浅物件と比べて査定額のばらつきが大きくなる傾向があります。一般的に、築年数が30年を超えると建物評価がほぼゼロに近づき、土地の持分や立地・管理状態が評価の中心になるからです。

私が対象にしたのは、東京都内（城東エリア）の築40年・3LDKのマンションです。管理組合がしっかりしており修繕積立金の残高も潤沢でしたが、設備は当然古く、リフォーム前提で購入する実需層を狙うのか、それとも投資家への売却を狙うのかによって査定の前提が変わります。この「売却ターゲットをどこに設定するか」という部分で、各社の査定額に大きな差が生まれることを、私は後から理解しました。

築40年物件の査定額254万円差の内訳――6社比較で見えた現実

高値査定と低値査定の間には「根拠の差」があった

6社の査定結果は、高値側が2,380万円、低値側が2,126万円という結果でした。その差は254万円です。一見すると「どこに頼んでも似たようなものでは」と思うかもしれませんが、手取り額に換算するとこれは非常に大きい数字です。

特に印象的だったのは、査定書の中身の差でした。高値を提示した2社は、近隣の成約事例を複数引用し、管理状態の良さや修繕履歴を評価ポイントとして明記していました。一方、低値を提示した2社は「築年数が40年のため建物評価はほぼゼロ」という一行で片付けており、査定根拠が薄い印象を受けました。同じ物件を見ているはずなのに、ここまで解釈が異なるという事実は、宅建士として新鮮な驚きでした。

査定額と売出価格・成約価格は別物だと理解する

重要な点ですが、査定額はあくまで「この価格なら3〜6か月以内に売れる可能性が高い」という不動産会社の見立てです。高値査定をそのまま信じて売出価格を設定すると、売れ残りリスクが高まります。

私の場合、6社の査定額の中央値に近い2,290万円で売り出し、最終的に2,260万円で成約しました。高値査定をしてきた会社の言う通りに2,380万円で売り出していたら、おそらく値下げ交渉を何度も経て時間とメンタルを消耗していたと思います。売却相場を「点」ではなく「幅」として把握することが、築古マンションの売却では特に重要です。

宅建士が見た各社の評価軸――6社の査定書を徹底分析した

査定書で確認すべき3つのチェックポイント

宅建士の立場から査定書を読む際に、私が特に注目したのは以下の3点です。まず「比較事例の件数と築年数の近さ」です。築古物件の相場を出すには、同程度の築年数の成約事例を引用する必要があります。新築・築浅の事例だけを並べてきた会社は、築古売却の経験が少ない可能性があります。

次に「リフォーム想定の有無」です。買主がリフォームを前提とする場合、売主側がリフォームコストを差し引いた価格を提示されることがあります。この前提を明示せずに低い査定を出す会社には注意が必要です。そして3点目は「担当者が実際に物件を内見したかどうか」です。AI査定や机上査定だけで大幅に低い査定を出す会社は、物件固有の強みを評価していない可能性があります。築古売却の実体験|宅建士が築35年戸建を7社査定し228万円差を検証

「高値査定＝優良業者」ではないという落とし穴

高い査定額を提示する会社が良い会社かというと、そうとは限りません。実際に私が受けた査定のうち、高値を提示した1社は、担当者と話した際に「まず専任媒介でお任せください、3か月売れなければ値下げしましょう」という流れ作業的な提案をしてきました。

これは俗に「釣り上げ査定」と呼ばれる手法で、高値で契約を取ってから売れない期間が続いた後に値下げへ誘導するパターンです。AFP・宅建士として相談を受けてきた経験から言うと、この手法で最終的に当初の希望価格より低く売ることになったケースは珍しくありません。査定額の数字だけでなく、担当者の説明の質と誠実さを重視すべきです。

媒介契約の選定と失敗談――専任と一般で何が変わるか

私が一般媒介から専任媒介に切り替えた理由

最初の1か月間は3社と一般媒介契約を結びました。複数の会社が同時に動いてくれるから早く売れると考えていたのですが、これが甘い見通しでした。一般媒介では各社がレインズ（不動産流通標準情報システム）への登録義務がなく、各社が「自分のところで決めたい」という思惑から積極的に動かないケースがあります。

私の場合も、3社から月に1〜2件しか内見の報告がなく、フィードバックもほとんどありませんでした。1か月後に実績と報告頻度が高かった1社に絞り、専任媒介に切り替えたところ、2週間以内に内見が5件入り、6週間で成約に至りました。一般媒介が有効に機能するのは、人気エリアで需要が高い物件や、複数社が同時に熱心に動いてくれる環境が整っている場合に限られると実感しています。

媒介契約の種類と築古売却における使い分けの考え方

媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。専属専任媒介は売主が自分で買主を見つけることもできないため、基本的には避けるべきです。築古物件においては、特定の投資家や知人に直接売却できる可能性も排除したくないので、専任媒介が現実的な選択肢になると私は考えます。

ただし、専任媒介でも担当者の動きが悪ければ意味がありません。契約前に「週1回の活動報告をメールで送ってもらえるか」「レインズへの登録を7日以内に行うか」「内見後のフィードバックをもらえるか」という3点を口頭確認しておくことを強くお勧めします。この確認をしなかったために最初の1か月を無駄にした私の失敗は、あなたに繰り返してほしくありません。不動産買取査定の実体験|宅建士が5社比較で263万円差を検証

築古売却で痛感した5つの教訓――税金・時期・相場の判断まで

節税・申告・売却時期の考え方（一般的な目安として）

築古物件の売却では、取得費の把握が節税の出発点になります。一般的に、不動産売却益（譲渡所得）は「売却価格－取得費－譲渡費用」で計算され、所有期間が5年超か以内かで税率が変わります（長期譲渡所得の税率は概算で約20%、短期は約39%とされています）。ただし個別の税額は物件の状況や所有形態によって異なるため、必ず税理士への相談を推奨します。

私がAFPとして注目したのは「3,000万円特別控除」の適用可否です。居住用財産の売却で一定要件を満たす場合に利用できるこの控除は、築古物件でも条件が合えば有効です。浅草で民泊事業を運営している経験上、居住用か事業用かの区分が曖昧になりやすいケースがあることも痛感しています。売却前に税理士と相談し、適用できる控除や特例を事前に整理しておくことが重要です。

築古売却5つの教訓をまとめると

• 一括査定は6社前後が適切。1〜2社だけでは相場の「幅」が見えない。
• 高値査定を鵜呑みにせず、査定根拠（比較事例・管理評価・売却ターゲット）を担当者に質問する。
• 媒介契約は「専任媒介＋活動報告の口頭確認」の組み合わせが築古売却では機能しやすい。
• 売却時期は相続・確定申告のタイミングと絡む場合があるため、税理士に事前確認を行う（一般的な目安として、年度をまたぐと申告年が変わるため注意）。
• 築古の強みは「価格の交渉余地の大きさ」と「投資家層からの需要」。弱みを並べるだけの担当者は避ける。

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まとめ／あなたが今すぐ動くべき理由と一括査定の活用法

築古売却の比較は「知識」より「行動」が成否を分ける

今回の記事で伝えたかったのは、宅建士・AFPという立場であっても、複数社への比較査定なしには適正な売却相場を把握できないという事実です。私自身が6社比較を通じて254万円の査定差を確認し、媒介契約の切り替えを経て成約に至った経験は、知識だけでは補えない「行動の重要性」を強く意識させてくれました。

築古マンションの売却相場は、立地・管理状態・売却ターゲットによって大きく変動します。一括査定サービスを活用して複数社の査定書を取り寄せ、担当者の説明の質を比較することが、高値で売るためのスタート地点です。情報収集に時間をかけすぎて売り時を逃すケースも少なくないため、まずは査定を依頼して市場の反応を確認することが先決だと私は考えます。

一括査定サービスを今すぐ試してほしい理由

一括査定サービスは、複数の不動産会社に同時に査定依頼ができる仕組みです。自分で1社ずつアポイントを取る手間が省け、各社の査定額と担当者の質を横並びで比較できます。築古売却を検討しているなら、まずこのステップから始めることを強くお勧めします。査定依頼は無料で、売却を確定させる義務も発生しないため、情報収集の手段として活用するだけでも価値があります。

私がフィリピン・ハワイの不動産を取得した際にも、現地の複数業者へのヒアリングを徹底したことで相場観を身につけられました。国内の築古マンション売却においても同じ姿勢が成果につながります。まずは以下から一括査定を試してみてください。

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