一般媒介比較の実体験|宅建士が4社契約し228万円差を検証2026

一般媒介契約を複数社で同時に結ぶと、売却額にどれほどの差が出るのか。私は宅地建物取引士として、実際に4社と一般媒介契約を締結し、その結果として査定額ベースで228万円の開きを確認しました。この記事では、媒介契約の比較を数字と実体験ベースで解説します。どの会社に頼むかより、「どう比較するか」が不動産売却の結果を左右します。

一般媒介比較の全体像｜まず知っておくべき3つの前提

一般媒介契約とは何か：制度の骨格を整理する

一般媒介契約とは、売主が複数の不動産会社と同時に媒介契約を結べる形態です。宅建業法上、契約期間の制限はなく（ただし行政指導の目安は3か月）、売主は自ら買主を見つけて直接売却することも認められています。

専任媒介・専属専任媒介と異なり、一般媒介には不動産会社によるレインズ（指定流通機構）への登録義務がありません。これが後述する「囲い込みリスク」とも絡む、見落としがちな落とし穴です。私が宅建士の資格を取得した際、この登録義務の有無が試験で頻出だったことを今でも覚えています。

媒介契約の比較で見るべき4つの軸

媒介契約を比較する際、多くの人が「査定額だけ」を見て決めてしまいます。しかし実務的に見ると、査定額・報告頻度・販売戦略・担当者の対応力という4つの軸で評価しないと、後悔する可能性が高まります。

査定額は「この価格で売れる見込み」を示すものであり、「この価格で売ってもらえる約束」ではありません。私が保険代理店に勤めていた頃、売却後に「査定額より300万円近く安く売れた」と相談に来たお客様がいました。契約の中身を確認したところ、報告義務もなく、担当者からの連絡は月1回あるかないかだったそうです。査定額の高さだけで選んだ結果でした。

4社契約の実体験と結果｜私が実際に一般媒介比較をした話

なぜ4社と一般媒介を同時に結んだのか

2024年末、私は東京都内（足立区エリア）で所有していた区分マンションの売却を検討しました。民泊事業の資金を一部組み替えるための売却で、感情的な判断を排除し、データで動くことを自分に課しました。宅建士として知識はあっても、「売る側」に立つと視点が変わります。実際、最初に受けた査定額を見たとき、「これ本当に妥当なのか」と正直迷いました。

そこで大手3社・地域密着型1社の計4社と一般媒介契約を締結し、約3か月間並行して販売活動を依頼しました。条件はすべて同一物件・同一時期・同一売出し条件で統一。各社の動きを自分の目で記録し続けました。

4社比較の結果：228万円差が生まれたプロセス

3か月後、実際に買付申込が入ったのはA社（大手）とC社（地域密着型）の2社からでした。A社の提示額は3,180万円、C社は2,952万円。その差は228万円です。同じ物件・同じ時期に、これだけの差が出ました。

差が生まれた要因を分析すると、A社は都内投資家向けのメルマガ配信と物件ポータルへの掲載が速く、C社は地元チラシ中心の旧来型販売でした。B社（大手）はポータル掲載こそ早かったものの、担当者の引き継ぎが途中で発生し、活動が1か月近く止まった時期がありました。D社に至っては、契約から6週間、一度も活動報告がありませんでした。一般媒介だからこそ見えた各社の「本気度の差」は、数字にも明確に表れました。

売却額228万円差の内訳｜差を生んだ要因を分解する

ポータル掲載スピードと購入者属性の違い

A社が優位だった理由の一つは、物件情報を受け取ってから72時間以内にSUUMO・HOME’Sへ掲載を完了させた点です。C社は5営業日かかりました。不動産売却において、売り出し直後の反響数は時間が経つほど減少する傾向があります（一般的に、売り出し初月の反響が全体の50〜60%を占めるとされています）。

加えてA社は、投資用区分マンションを探している個人投資家リストを保有しており、ポータル掲載と並行してダイレクトでアプローチをかけていました。私が売却したのは収益物件だったため、収益物件の購入経験者を顧客に持つ会社との相性が良かったという要因もあります。物件の性質と会社の得意領域を事前に確認することが、媒介契約比較において見落とされがちな視点です。

報告頻度と担当者の対応力が結果を左右する

私が3か月間で各社から受け取った報告回数は、A社：月3〜4回（電話＋メール）、B社：月1〜2回（メールのみ）、C社：月2〜3回（電話）、D社：1回（契約直後のみ）でした。一般媒介には法的な報告義務がないため、会社ごとのばらつきがそのまま出た形です。

専任媒介であれば2週間に1回以上の報告が宅建業法で義務付けられていますが、一般媒介にはその縛りがありません。これは一般媒介の弱点でもあります。だからこそ、契約前に「報告頻度と報告方法をどうするか」を書面で確認しておくことを、私は強く勧めます。媒介契約3種比較｜宅建士が実体験で218万円差を検証

専任媒介との比較検証｜どちらが不動産売却に向くか

一般媒介が有利になる条件とは

一般媒介契約が専任媒介より有利に働きやすいのは、物件の流動性が高いケース、つまり都市部の人気エリアにある区分マンション・駅近物件・築浅物件などです。複数社が競合することで、各社が積極的に動く動機が生まれます。「他社に取られる前に決めたい」という会社側の心理が、売主に有利な形で作用するわけです。

ただし、流動性が低い地方の戸建てや、築年数が古く条件が複雑な物件では、一般媒介は逆効果になる可能性があります。会社側が「他社が頑張ればいい」と消極的になりやすいからです。私が民泊事業を始める前に、地方物件の売却を一般媒介で試みた知人が「どの会社も動かなかった」と話していたのが印象的でした。

専任媒介の強みと囲い込みリスクの現実

専任媒介は、1社に販売を集中させることで担当者のモチベーションを高める効果が期待できます。また、2週間に1回の報告義務・レインズへの7日以内の登録義務があるため、売主がプロセスを把握しやすいのも利点です。

一方で、「囲い込み」と呼ばれるリスクがあります。これは、専任媒介を受けた会社が自社の買主候補にのみ物件を紹介し、他社からの問い合わせを意図的に遮断する行為です。囲い込みが起きると、本来成立したかもしれない取引の機会が失われます。実際、私が総合保険代理店に勤務していた頃、お客様から「専任にしたのになかなか売れない」という相談を複数受けました。詳細を聞くと、レインズ登録はされていても内覧案内がほぼゼロという状況で、囲い込みの可能性を感じたケースがありました。媒介契約おすすめ2026|宅建士が3社比較し売却益178万円差を実感

失敗談と選び方のコツ｜一般媒介契約で後悔しないために

私が実際に犯したミスと、そこから得た教訓

今回の4社比較でも、失敗はありました。D社を選んだ理由は「地元密着で丁寧そう」という印象だけで、担当者の過去実績や物件ポータルの掲載能力を確認していませんでした。結果として3か月間、ほぼ無活動。一般媒介契約には法的な活動義務がないため、会社側にペナルティが発生しません。この「義務の薄さ」が一般媒介の諸刃の剣です。

教訓として、私が今後も実践するのは「契約前に直近6か月の成約事例を紙で確認する」ことです。口頭でどれだけ「実績があります」と言っても、数字で示せない会社は信頼性に欠けます。AFP（日本FP協会認定）として資金計画を立てる立場から言っても、不動産売却は家計への影響が大きい意思決定です。感覚ではなく、エビデンスで選ぶべきです。

一般媒介を選ぶ際の実践的な4つのチェックポイント

一般媒介契約の比較で見るべきポイントを、私の実体験を踏まえてまとめます。査定額の根拠・掲載スピード・担当者の実績・報告の取り決めという4点を、契約前に必ず確認してください。

• 査定額の根拠を資料で確認する：「なぜこの価格か」を説明できない会社は、価格設定の根拠が薄い可能性があります。近隣の成約事例と比較資料を提示してもらうことが前提です。
• ポータル掲載のタイムラインを事前に確認する：「契約後何営業日以内にどのサイトへ掲載するか」を確認し、できれば書面に残します。
• 担当者の直近成約実績を数字で確認する：類似物件・類似エリアでの成約件数と期間を具体的に聞きます。「多数の実績があります」は情報ゼロと同じです。
• 報告頻度と方法を書面で取り決める：一般媒介には報告義務がないため、「月に何回、どの方法で報告するか」を明確にしておかないと、D社のような状況になります。

まとめ／CTA｜一般媒介比較で売却額を上げるための結論

一般媒介契約の比較で押さえるべき要点

• 一般媒介は複数社と同時契約できる点が強みだが、報告義務がないため会社ごとの対応差が大きく出る
• 4社同時契約の実体験で、査定額・成約額ともに最大228万円の差が確認された
• 差を生んだ要因はポータル掲載スピード・購入者属性へのアプローチ・担当者の稼働量の3点
• 専任媒介との違いは「囲い込みリスクが低い」vs「報告・登録義務がない」のトレードオフ関係にある
• 流動性の高い都市部物件には一般媒介が機能しやすく、地方・条件複雑な物件には向かないケースがある
• 契約前に査定根拠・掲載スピード・担当者実績・報告方法の4点を書面で確認することが、後悔を防ぐ実践的な手順

一括査定で複数社を一気に比較する選択肢

一般媒介で4社に個別にアプローチするのは、時間とエネルギーがかかります。私が今回実施したような比較を、もっとスピーディーに行う方法として、不動産一括査定サービスの活用が考えられます。複数社の査定額と担当者の対応を同時に確認できるため、比較の出発点として有効性が高い手段です。

ただし、一括査定はあくまで「入口」です。査定額が出た後に、本記事で解説した4つのチェックポイント（根拠・掲載スピード・実績・報告）を確認するプロセスを省略しないでください。数字は入口に過ぎず、実際の売却額を決めるのは会社の動き方です。個別の税額計算や具体的な売却戦略については、税理士・宅建士への個別相談を推奨します。

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